| Kurz gefasst Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst, in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. Öl- und Gasheizungen bleiben zulässig. Dafür kommen Brennstoffquoten: Ab 2029 wird Gas und Öl schrittweise ein Bioanteil beigemischt (Bio-Treppe), ab 2045 müssen Brennstoffe klimaneutral sein. Eine gestaffelte Solarpflicht startet 2027 bei Nichtwohngebäuden und erreicht 2030 den privaten Neubau. |
Wer in den vergangenen drei Jahren eine Heizung tauschen musste, hat sich vermutlich mehr mit Gesetzestexten beschäftigt als geplant. Seit dem 29. Juli 2026 gilt eine neue Grundlage: Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Der Bundestag hatte es am 10. Juli beschlossen, die Verkündung im Bundesgesetzblatt erfolgte am 28. Juli.
Für Eigentümer im Hochsauerlandkreis und im Kreis Höxter bedeutet das vor allem eines: Die Entscheidung, welche Heizung ins Haus kommt, liegt wieder weitgehend bei Ihnen – die Kostenfrage verschiebt sich dafür in die Zukunft. Dieser Beitrag ordnet ein, was gilt, was sich stufenweise ändert und was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet.
Was mit dem GEG weggefallen ist
Der Kern des bisherigen Heizungsgesetzes, § 71 GEG mit der 65-Prozent-Regelung, wurde gestrichen. Damit entfällt die Vorgabe, dass eine neu eingebaute Heizung überwiegend mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Ebenfalls entfallen sind die Pflichtberatung vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung sowie das Betriebsverbot für alte Heizkessel.
Praktisch heißt das: Wärmepumpe, Biomasse, Hybridlösung, Fernwärme, Gas oder Öl – die Technologiewahl ist wieder offen. Was nicht heißt, dass jede Wahl gleich klug ist; dazu gleich mehr.
Was neu hinzukommt: die Brennstoffquoten
Die Steuerung erfolgt künftig nicht über die Technik, sondern über den Brennstoff. Zwei Instrumente sind vorgesehen:
- Bio-Treppe – Ab 2029 muss Gas und Öl ein verbindlicher Bioanteil beigemischt werden, der schrittweise steigt. Für den Betreiber einer fossilen Heizung heißt das planbar steigende Brennstoffkosten.
- Grüngasquote – Ab 2028 vorgesehen; die Details soll die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 in einem gesonderten Gesetz regeln.
- Zielmarke 2045 – Brennstoffe für Heizungen müssen ab 2045 vollständig klimaneutral sein.
Hinzu kommt der CO₂-Preis, der unabhängig vom GModG weiter steigt. Wer sich heute für eine Gasheizung entscheidet, entscheidet sich also nicht gegen Kosten, sondern für eine andere Kostenkurve: niedrigere Investition heute, höhere Betriebskosten über die Lebensdauer.
| Der Satz, den wir Eigentümern mitgeben Die gesetzliche Pflicht ist weg – die Wirtschaftlichkeitsfrage nicht. Rechnen Sie eine Heizungsentscheidung immer über 15 bis 20 Jahre, mit Investition, Förderung, Brennstoffkosten und CO₂-Preis. Die Antwort fällt danach oft anders aus als beim Blick auf den Angebotspreis. |
Die Solarpflicht kommt gestaffelt
Neu im GModG ist eine bundesweite, gestaffelte Solarpflicht:
| Ab | Betroffen |
| 2027 | Neue Nichtwohngebäude ab 250 m² Nutzfläche |
| 2028 | Bestehende Nichtwohngebäude bei größeren Dachsanierungen ab 500 m² sowie öffentliche Gebäude |
| 2030 | Alle neuen Wohngebäude sowie neu errichtete überdachte Parkplätze |
Für den Bestand im Wohnbereich gilt die Pflicht damit zunächst nicht. Wirtschaftlich kann eine Photovoltaikanlage trotzdem sinnvoll sein – gerade in Kombination mit einer Wärmepumpe.
Was das für Eigentümergemeinschaften bedeutet
Für WEGs ändert sich vor allem die Entscheidungsfreiheit – und damit der Diskussionsbedarf in der Versammlung. Solange die 65-Prozent-Pflicht galt, war die Richtung vorgegeben. Jetzt muss die Gemeinschaft selbst abwägen: dezentral oder zentral, fossil oder erneuerbar, jetzt oder später.
Drei Punkte, die wir Gemeinschaften derzeit empfehlen:
- Wärmeplanung abfragen – Der kommunale Wärmeplan zeigt, ob für Ihr Gebiet ein Wärmenetz geplant ist. Kommunen unter 100.000 Einwohnern – und dazu gehören alle Städte in unserer Region – müssen ihn bis zum 30. Juni 2028 vorlegen. Fragen Sie bei Ihrer Stadt nach dem Stand.
- Frühzeitig planen statt reagieren – Wer erst beim Ausfall der Heizung entscheidet, entscheidet unter Zeitdruck und ohne Fördermittelantrag. Ein Sanierungsfahrplan schafft die Grundlage für ruhige Beschlüsse.
- Rücklage prüfen – Die Erhaltungsrücklage entscheidet darüber, ob eine Maßnahme beschlossen werden kann oder an einer Sonderumlage scheitert.
Ein Sonderfall: Etagenheizungen
Gebäude mit Gasetagenheizungen sind der komplizierteste Fall, weil die Anlagen im Sondereigentum stehen, die Entscheidung über eine Zentralisierung aber die Gemeinschaft trifft. Nach der bisherigen Rechtslage lief nach dem Ausfall des ersten Geräts eine mehrjährige Entscheidungsfrist, gefolgt von einer weiteren Frist für die Umstellung. Mit dem GModG hat sich der Rahmen verschoben; wie die Übergangsregelungen im Detail wirken, sollten betroffene Gemeinschaften mit Fachplaner und gegebenenfalls anwaltlich klären.
Unabhängig von der Rechtsfrage gilt der praktische Rat: Sobald in einem Haus die ersten Etagenheizungen das Ende ihrer Lebensdauer erreichen, gehört das Thema auf die Tagesordnung – nicht erst, wenn die dritte Wohnung im Winter kalt bleibt.
Was jetzt zu tun ist
- Alter und Zustand der Heizung dokumentieren – in der WEG gehört das in die Objektakte.
- Stand der kommunalen Wärmeplanung bei der Stadt erfragen.
- Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan beauftragen; sie ist förderfähig und Grundlage für höhere Zuschüsse.
- Förderkonditionen prüfen, bevor ein Auftrag vergeben wird – der Antrag muss vor Beauftragung gestellt sein.
- In der Gemeinschaft: Beschlussfassung frühzeitig vorbereiten, Angebote und Finanzierung parallel klären.
Wir begleiten das für unsere Objekte
In den rund 800 Einheiten, die wir in Marsberg, Warburg und der Region verwalten, bereiten wir genau diese Entscheidungen vor: Bestandsaufnahme, Angebote, Fördermittelprüfung, Beschlussvorlage, Umsetzung. Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das, dass in der Versammlung entschieden werden kann – statt vertagt zu werden, weil Zahlen fehlen.
| Heizung, Sanierung, Förderung – wir sortieren das Sie sind Eigentümer oder Beirat und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Wir schauen uns Ihr Objekt an und sagen Ihnen, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind. Marsberg: 02992 1401 · Warburg: 05641 7488836 · info@immobilien-von-rueden.de |
Häufige Fragen
Ist das Heizungsgesetz abgeschafft?
Das Gebäudeenergiegesetz wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst, in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist gestrichen.
Darf ich jetzt wieder eine Gasheizung einbauen?
Ja, der Einbau und Betrieb von Gas- und Ölheizungen bleibt grundsätzlich möglich. Ab 2029 greift allerdings die Bio-Treppe mit einer steigenden Beimischungspflicht, ab 2045 müssen Brennstoffe klimaneutral sein – das schlägt auf die Betriebskosten durch.
Was ist die Bio-Treppe?
Die schrittweise Verpflichtung, Gas und Öl ab 2029 einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe beizumischen. Ziel ist vollständige Klimaneutralität der Brennstoffe im Jahr 2045.
Gilt die Solarpflicht auch für mein Wohnhaus?
Für Bestandswohngebäude zunächst nicht. Ab 2030 gilt sie für alle neu errichteten Wohngebäude sowie für neue überdachte Parkplätze.
Muss unsere WEG jetzt handeln?
Eine unmittelbare Austauschpflicht besteht nicht. Sinnvoll ist trotzdem, Zustand und Restlebensdauer der Anlage zu bewerten, den kommunalen Wärmeplan abzufragen und die Erhaltungsrücklage darauf auszurichten.