Sich von der Hausverwaltung zu trennen klingt nach Streit, Anwalt und langem Atem. Rechtlich ist es das Gegenteil: ein klar geregelter Vorgang, den das Wohnungseigentumsgesetz seit der Reform 2020 ausdrücklich vereinfacht hat. Eine Eigentümergemeinschaft braucht heute nicht einmal mehr einen Grund, um ihren Verwalter abzuberufen.
Dieser Beitrag erklärt, worin sich Abberufung und Kündigung unterscheiden, welche Fristen gelten, wann eine fristlose Trennung möglich ist – und stellt Ihnen Musterformulierungen für Beschluss und Kündigungsschreiben zur Verfügung.
In eigener Sache: Wir verwalten rund 800 Einheiten in Marsberg, Warburg und der Region und übernehmen regelmäßig Gemeinschaften, die sich von ihrer bisherigen Verwaltung getrennt haben. Wir kennen den Vorgang also von beiden Seiten. Dieser Artikel gibt die Rechtslage sachlich wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Abberufung und Kündigung sind zwei verschiedene Dinge
Der häufigste Irrtum gleich zu Beginn: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht „die Hausverwaltung kündigen“ aus zwei getrennten Rechtsakten.
- Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters, also seine Stellung als Organ der Gemeinschaft. Sie erfolgt durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung.
- Die Kündigung beendet den Verwaltervertrag, also das Vertragsverhältnis, aus dem der Verwalter seine Vergütung bezieht.
Die Grundlage dafür ist § 26 WEG. Danach entscheiden die Wohnungseigentümer über Bestellung und Abberufung des Verwalters, die Abberufung ist jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich, und der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch. Abweichende Regelungen im Verwaltervertrag sind unwirksam – Klauseln, die eine Abberufung erschweren oder an Bedingungen knüpfen, laufen ins Leere.
Für die Praxis heißt das: Selbst wenn die Gemeinschaft den Vertrag gar nicht gesondert kündigt, endet er nach der Abberufung von allein. Die zusätzliche Kündigungserklärung beschleunigt das Ende nur – vor allem dann, wenn sie fristlos erfolgt.
Welche Fristen gelten
In der WEG gibt es seit 2020 keine klassische Kündigungsfrist mehr, sondern eine gesetzliche Höchstdauer: sechs Monate ab Abberufung. In der Praxis einigen sich alte und neue Verwaltung meist deutlich früher auf die Übergabe. Bei den Objekten, die wir übernehmen, liegen zwischen Beschluss und vollständigem Aktenübergang in der Regel vier bis acht Wochen.
Bei der Miet- und Sondereigentumsverwaltung gilt zuerst der Vertrag. Üblich sind ein Jahr Laufzeit mit automatischer Verlängerung und rund drei Monaten Kündigungsfrist zum Vertragsende. Fehlt eine Regelung, greifen die gesetzlichen Fristen des § 621 BGB: Ist die Vergütung nach Monaten bemessen, ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ende desselben Monats möglich.
| WEG-Verwaltung | Miet- / Sondereigentumsverwaltung | |
| Wer entscheidet? | Die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss | Der einzelne Eigentümer allein |
| Rechtsgrundlage | § 26 WEG und Verwaltervertrag | Verwaltervertrag, ergänzend §§ 621, 626 BGB |
| Grund erforderlich? | Nein, seit der WEG-Reform 2020 | Nein, ordentliche Kündigung nach Vertragsfrist |
| Vertragsende | Automatisch spätestens 6 Monate nach Abberufung | Zum Ablauf der vereinbarten Frist |
| Fristlos möglich? | Ja, aus wichtigem Grund (§ 626 BGB) | Ja, aus wichtigem Grund (§ 626 BGB) |
| Warum die Sechs-Monats-Regel Eigentümer schützt Vor 2020 konnten Verwalterverträge mit mehrjähriger Laufzeit eine unzufriedene Gemeinschaft faktisch binden. Heute gilt: Abberufung jederzeit, Vertragsende spätestens ein halbes Jahr später – unabhängig davon, was im Vertrag steht. |
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Soll die Trennung sofort wirken, kommt die außerordentliche Kündigung nach § 626 BGB in Betracht. Sie setzt voraus, dass die Fortsetzung der Zusammenarbeit unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist – nach der Rechtsprechung insbesondere dann, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümern und Verwalter zerstört ist.
Als wichtige Gründe anerkannt sind unter anderem:
- Veruntreuung von Gemeinschaftsgeldern, insbesondere der Erhaltungsrücklage – hier steht zusätzlich eine Straftat im Raum.
- Verdeckte Provisionen oder Vorteilsannahme bei der Vergabe von Handwerker- und Dienstleistungsaufträgen.
- Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit der Verwaltung.
- Beharrliche Verletzung zentraler Pflichten, etwa wenn trotz Abmahnung über Jahre keine Jahresabrechnung erstellt oder keine Versammlung einberufen wird.
Eine verspätete Abrechnung oder ein nicht zurückgerufener Anruf genügen dagegen nicht. Gerichte verlangen eine Gesamtabwägung – und wer voreilig fristlos kündigt, riskiert, dass die Kündigung unwirksam ist und die Vergütung weiterläuft.
| Zwei Wochen – und die laufen schnell Die fristlose Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden, nachdem der Kündigungsberechtigte von den maßgeblichen Tatsachen erfahren hat (§ 626 Abs. 2 BGB). Dokumentieren Sie deshalb schriftlich, was wann passiert ist und wer seit wann davon weiß. Daran entscheidet sich später die Wirksamkeit. |
Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung kündigen
Außerhalb der Gemeinschaft ist die Lage deutlich einfacher. Bei der Mietverwaltung eines Mehrfamilienhauses und bei der Sondereigentumsverwaltung einzelner Wohnungen ist der Eigentümer selbst Vertragspartner. Es gibt kein Amt, keine Abberufung, keinen Beschluss – nur den Vertrag.
- Sie kündigen allein. Weder Miteigentümer noch Mieter müssen zustimmen; die Mietverhältnisse laufen unverändert weiter, es wechselt nur der Ansprechpartner.
- Es gilt die vertragliche Frist, ohne Regelung die des § 621 BGB.
- Fristlos geht auch hier: § 626 BGB gilt für jeden Dienstvertrag, samt Zwei-Wochen-Frist.
Hausgeld weiterzahlen – auch bei schlechter Verwaltung
Ein Punkt, der immer wieder für Ärger sorgt: Wer mit seiner Verwaltung unzufrieden ist, kommt schnell auf die Idee, das Hausgeld einzubehalten. Das ist keine gute Idee. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. November 2025 (Az. V ZR 190/24) entschieden, dass Wohnungseigentümern kein Zurückbehaltungsrecht an den beschlossenen Vorschüssen zusteht – selbst dann nicht, wenn seit Jahren keine Jahresabrechnung erstellt wurde und die Gemeinschaft dazu bereits rechtskräftig verurteilt ist.
Der Grund: Das Hausgeld ist das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft. Bliebe es aus, fehlt Geld für Versicherung, Energie und Handwerker – und der Schaden trifft alle Eigentümer, nicht die Verwaltung. Der richtige Hebel ist die Abberufung, nicht der Zahlungsstopp.
Musterformulierungen für Beschluss und Kündigung
Die folgenden Muster können Sie übernehmen und an Ihre Situation anpassen. Entscheidend ist nicht die Formulierungskunst, sondern der saubere Beschluss und der nachweisbare Zugang des Schreibens. Bitte beachten Sie: Es handelt sich um allgemeine Vorlagen, nicht um Rechtsberatung. Bei einer fristlosen Kündigung sollten Sie den Text vor dem Versand anwaltlich prüfen lassen.
Muster 1: Beschlussvorlage für die Eigentümerversammlung
Beide Beschlüsse gehören als getrennte Tagesordnungspunkte in die Einladung und werden einzeln abgestimmt.
| TOP [X] – Abberufung der Verwaltung „Die [Name der Hausverwaltung], [Anschrift], wird mit sofortiger Wirkung als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft [Bezeichnung / Anschrift] abberufen.“ TOP [X+1] – Kündigung des Verwaltervertrags „Der mit der [Name der Hausverwaltung] geschlossene Verwaltervertrag vom [Datum] wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigt [Name, z. B. den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats], die Kündigung gegenüber der Verwalterin zu erklären.“ |
Muster 2: Kündigungsschreiben der Gemeinschaft (nach Beschluss)
| [Absender: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch …] [Name und Anschrift der Hausverwaltung] Betreff: Kündigung des Verwaltervertrags vom [Datum] Sehr geehrte Damen und Herren, die Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft [Bezeichnung] hat am [Datum] Ihre Abberufung als Verwalterin sowie die Kündigung des Verwaltervertrags beschlossen. Das Protokoll fügen wir bei. Namens und in Vollmacht der Gemeinschaft kündige ich den Verwaltervertrag hiermit zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Bitte übergeben Sie sämtliche Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft bis zum [Datum] an [neue Verwaltung / Ansprechpartner] und bestätigen Sie uns den Zugang dieser Kündigung schriftlich. Mit freundlichen Grüßen [Name, Funktion, Datum, Unterschrift] |
Muster 3: Kündigungsschreiben für Miet- und Sondereigentumsverwaltung
| [Absender: Eigentümerin / Eigentümer, Anschrift] [Name und Anschrift der Hausverwaltung] Betreff: Kündigung des Verwaltervertrags vom [Datum] – Objekt [Anschrift] Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit kündige ich den oben genannten Verwaltervertrag fristgerecht zum [Datum], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Bitte bestätigen Sie mir den Zugang der Kündigung sowie den Beendigungszeitpunkt schriftlich und übergeben Sie alle das Objekt betreffenden Unterlagen bis zum [Datum] an mich beziehungsweise an [neue Verwaltung]. Mit freundlichen Grüßen [Name, Datum, Unterschrift] |
| Zugang nachweisbar machen Versenden Sie die Kündigung per Einwurf-Einschreiben oder übergeben Sie sie persönlich gegen Quittung. Gerade bei der fristlosen Kündigung zählt der nachweisbare Zugang beim Verwalter, nicht das Datum auf dem Schreiben. Für eine fristlose Kündigung ergänzen Sie im Betreff den Zusatz „außerordentliche, fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“ und benennen den Grund konkret. |
Verwalterwechsel in Marsberg, Warburg und der Region
Nach der Kündigung beginnt der eigentliche Wechsel: Unterlagen, Konten, Schlüssel, laufende Vorgänge. Genau diesen Teil übernehmen wir für Gemeinschaften und Eigentümer im Hochsauerlandkreis und im Kreis Höxter – von Brilon über Diemelstadt und Borgentreich bis Bad Wünnenberg und Bad Driburg.
Was das konkret bedeutet: Wir stellen uns auf Wunsch vorab persönlich in Ihrer Gemeinschaft vor, unterstützen bei Beschlussvorlage und Einladung, übernehmen die Unterlagen strukturiert und führen laufende Vorgänge ohne Unterbrechung weiter. Anschließend hat Ihr Objekt bei uns einen festen Ansprechpartner – und über unseren eigenen Gebäudeservice mit Hausmeistern, Reinigung und Grünpflege oft noch am selben Tag jemanden vor Ort.
| Unzufrieden mit Ihrer aktuellen Hausverwaltung? Wir sehen uns Ihren Verwaltervertrag kostenfrei an, sagen Ihnen ehrlich, wie Sie herauskommen, und begleiten den Wechsel bis zur vollständigen Übergabe – für Eigentümergemeinschaften, Mietobjekte und Sondereigentum. Marsberg: 02992 1401 · Warburg: 05641 7488836 · info@immobilien-von-rueden.de |
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Abberufung und Kündigung?
Die Abberufung beendet das Amt des Verwalters, die Kündigung den Verwaltervertrag. In der WEG sind das zwei getrennte Rechtsakte. Seit der Reform 2020 ist die Abberufung jederzeit ohne Grund per Mehrheitsbeschluss möglich; der Vertrag endet danach automatisch spätestens sechs Monate später (§ 26 Abs. 3 WEG).
Kann ein einzelner Eigentümer die Hausverwaltung kündigen?
In der WEG nicht – darüber entscheidet die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss. Bei Miet- oder Sondereigentumsverwaltung dagegen schon: Dort ist der einzelne Eigentümer selbst Vertragspartner und kündigt ohne Beschluss.
Welche Kündigungsfrist gilt für die Hausverwaltung?
In der WEG endet der Vertrag nach der Abberufung automatisch spätestens nach sechs Monaten. Bei Miet- und Sondereigentumsverwaltung gilt die vertragliche Frist, üblich sind drei Monate zum Vertragsende; fehlt eine Regelung, greift § 621 BGB.
Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Wenn ein wichtiger Grund nach § 626 BGB vorliegt und die Zusammenarbeit unzumutbar geworden ist – etwa bei Veruntreuung, verdeckten Provisionen oder Insolvenz der Verwaltung. Die Kündigung muss innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des Grundes erklärt werden.
Darf ich das Hausgeld einbehalten, wenn die Verwaltung schlecht arbeitet?
Nein. Der BGH hat am 14.11.2025 (V ZR 190/24) entschieden, dass Eigentümer kein Zurückbehaltungsrecht am Hausgeld haben – auch nicht bei jahrelang fehlender Jahresabrechnung. Der richtige Weg ist die Abberufung, nicht der Zahlungsstopp.
Muss die Kündigung schriftlich erfolgen?
Das Gesetz schreibt keine bestimmte Form vor, der Verwaltervertrag verlangt aber meist Schriftform. In der Praxis sollte die Kündigung immer schriftlich und mit nachweisbarem Zugang erfolgen. In der WEG gehört der Beschluss zusätzlich ins Versammlungsprotokoll.